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Öffentliches Baurecht

BVerwG entscheidet: Kombination von Dauer- und Ferienwohnung ist im Sondergebiet zulässig

Das BVerwG teilte in seiner Pressemitteilung vom 18.10.2017 mit, dass es in zwei Urteilen vom gleichen Tag (Az. 4 C 5.16 und 4 CN 6.17) entschieden hat, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, in denen als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorgesehen ist.

Den Entscheidungen des BVerwG waren ein Urteil des VG Schleswig vom 06.07.2016 (Az. 8 A 155/15) und ein Urteil des OVG Lüneburg vom 09.08.2016 (Az. 1 KN 65/15) vorausgegangen.

In dem Verfahren vor dem VG Schleswig verlangte eine Eigentümerin, ihr die Nutzung ihrer Wohnung auf Sylt als Ferienwohnung zu gestatten. Ihre – nach erfolglosem Antrags- und Widerspruchsverfahren – erhobene Klage wurde mit der Begründung abgewiesen, dass der beantragten Nutzungsänderung ein im Jahre 2012 erlassener Bebauungsplan entgegenstehe. Dieser Bebauungsplan setze ein Sondergebiet nach § 11 BauNVO fest und verlange, dass mindestens eine Wohnung pro Gebäude zum dauernden Wohnen genutzt wird. Sofern dem Antrag der Eigentümerin stattgegeben werden würde, wäre die Erfüllung dieser Voraussetzung nicht mehr gesichert. An der Wirksamkeit des Bebauungsplans bestünden keine Zweifel, da die BauNVO eine Kombination von dauerndem Wohnen und der Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet nicht verbieten würde.

In dem Verfahren vor dem OVG Lüneburg wandte sich ein Grundstückseigentümer gegen einen Bebauungsplan der Stadt Norderney aus dem Jahr 2014. In dem Bebauungsplan wurde das betroffene Gebiet – wie auch im Fall vor dem VG Schleswig – als Sondergebiet nach § 11 BauNVO festgesetzt, wo überwiegend Anlagen und Einrichtungen des Dauerwohnens sowie weiterhin untergeordnet der Fremdenbeherbergung untergebracht werden sollte. Voraussetzung gemäß Bebauungsplan war, dass in jedem Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorgesehen und die Anzahl der Ferienappartements auf zwei je Wohngebäude begrenzt ist. Den gegen den Bebauungsplan erhobenen Normenkontrollantrag hat das OVG Lüneburg abgelehnt.

Die gegen die Urteile eingelegten Revisionen wies das BVerwG zurück.

Wie auch die erstinstanzlichen Gerichte befand das BVerwG die Bebauungspläne für wirksam, da die dort enthaltenen Festsetzungen Gebiete schaffen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Der in den Bebauungsplänen enthaltene Festsetzungsgehalt lasse sich keinem der in der BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen. Das BVerwG führt aus, dass ein Dauerwohnen und Ferienwohnungen „unter einem Dach“ nicht unvereinbar seien. Dem widerspräche auch nicht § 10 Abs. 4 BauNVO. Bei dessen Einführung sei bereits bekannt gewesen, dass Ferienwohnungen in gewachsenen Wohnanlagen vermietet wurden, jedoch beabsichtige die Regelung keine Untersagung von Vermietungen dieser Art. Die Sondergebiete sollten gerade nicht der Erholung vorbehalten werden.

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund begrüßt die Entscheidung des BVerwG, da so die Kompetenz der Gemeinden, in ihrem Gebiet die Wohn- und touristische Nutzung entsprechend den Bedürfnissen der örtlichen Gemeinschaft zu steuern, bestätigt werde. Nur so könne innerhalb der Gemeinden vor Ort entschieden werden, ob das touristische Angebot oder die Beibehaltung der dauerhaften Wohnnutzung gefördert werden soll.