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Öffentliches Baurecht

Bauanträge in NRW noch bis zum 31.12.2018 einreichen!?

Der NRW-Landtag hat am 12.07.2018 eine neue Bauordnung für Nordrhein-Westfalen beschlossen (wir berichteten). Ziel ist es, den Wohnungsneubau durch weniger Regeln, Verfahrensbeschleunigung und Baukostenreduzierung zu erleichtern. Der überwiegende Teil der Neuregelungen wird am 01.01.2019 in Kraft treten.

Die neue Bauordnung sieht für bereits anhängige Baugenehmigungsverfahren eine Übergangsregelung vor. Demnach werden die bis zum 31.12.2018 vollständigen und ohne erhebliche Mängel eingereichten Bauvorlagen nach altem Baurecht beschieden. Ab dem 01.01.2019 eingereichte Bauanträge unterfallen hingegen dem neuen Recht.

Es stellt sich vor diesem Hintergrund für jeden Bauherrn die Frage, ob ein Zuwarten mit der Antragseinreichung bis zum 01.01.2019 oder eine Antragstellung möglichst noch bis zum 31.12.2018 zweckmäßig erscheint. Dies hängt vom konkreten Bauvorhaben und sicherlich auch vom erreichten Planungsstand ab. Das Vertrauen auf die grundsätzlich begrüßenswerte Zielsetzung der neuen BauO (Vereinfachung des Wohnungsbaus, Verfahrensbeschleunigung, Baukostenreduzierung, etc.) kann durchaus enttäuscht werden.

Beispielsfälle

Denkbare Konstellationen sind etwa:

  • Fortgeschrittener Planungsstand

Die Einreichung eines Bauantrags noch vor dem 01.01.2019 kann zunächst deshalb sinnvoll sein, um den bereits erreichten Planungsstand nicht an die neue Rechtslage anpassen und insoweit die Bauvorlagen (mit den entsprechenden Kosten) überarbeiten zu müssen. Dies wird insbesondere solche Bauvorhaben betreffen, die inhaltlich von den Neuregelungen weder wesentlich profitieren noch benachteiligt werden, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, für die statt des Genehmigungsfreistellungsverfahrens ein einfaches Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

  • Mehrfamilienhäuser

Anders dürfte die Entscheidung bei Mehrfamilienhäusern ausfallen. Die Wohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen künftig barrierefrei und eingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar sein, was die aktuell gültige BauO so nicht vorsieht (lediglich für die Wohnungen in einem Geschoss barrierefreie Erreichbarkeit). Um etwaige dadurch bedingte Mehrkosten für Bau und Planung zu vermeiden, erscheint es daher zweckmäßig, den Bauantrag noch vor dem 01.01.2019 einzureichen.

  • Garagen / Abrissvorhaben

Andere Bauvorhaben profitieren hingegen von den Neuregelungen. So sind ab dem 01.01.2019 Garagen in erweitertem Umfang baugenehmigungsfrei. Abrissvorhaben bedürfen entweder von vornherein keiner Baugenehmigung (mehr) oder müssen lediglich bei der Baugenehmigungsbehörde angezeigt werden. Hier kann sich also ab dem Jahr 2019 ein Verfahrensvorteil ergeben, der ein Zuwarten rechtfertigen könnte.

  • Nachverdichtung

Um Nachverdichtungspotenziale zu nutzen, wird mit der Einreichung des Bauantrags bis ins neue Jahr gewartet werden müssen. Denn von da ab gelten die im Vergleich zur aktuellen Rechtslage geringeren Abstandsflächen und der modifizierte Vollgeschossbegriff.

Die vorstehende Aufstellung ist beispielhaft zu verstehen und sollte nicht schematisiert werden. Empfehlenswert ist vielmehr eine Einzelfallbetrachtung des jeweiligen Bauvorhabens, ob das alte oder das neue Baurecht die größeren Vorteile bringt. Häufig wird auch eine Abwägung erforderlich sein, etwa für ein Mehrfamilienhaus, das Nachverdichtungspotenziale ausnutzen soll, dann allerdings den neuen Regelungen zur Barrierefreiheit unterworfen ist.

Vollständigkeit sorgfältig prüfen

Fällt die Entscheidung für eine Einreichung des Bauantrags noch im Jahr 2018, müssen Bauherr und Planer besondere Aufmerksamkeit auf die Vollständigkeit und Mangelfreiheit der Bauantragsunterlagen legen. Denn nur vollständige und ohne erhebliche Mängel eingereichte Bauvorlagen werden noch nach altem Recht beschieden. Es sollte insoweit angesichts der aktuellen Verfahrensdauern nicht darauf vertraut werden, dass vor dem Jahreswechsel noch eine Rückmeldung der Baugenehmigungsbehörde zur Vollständigkeit und unter Umständen eine Nachforderung bzw. Nachbesserungsaufforderung erfolgen wird.

Nicht Abwimmeln lassen!

Sofern – was vereinzelt zu beobachten ist – Baugenehmigungsbehörden die Annahme eines Bauantrags mit dem Argument verweigern, der Antrag könne angesichts der allgegenwärtigen Überlastung ohnehin nicht mehr in diesem Jahr bearbeitet werden und solle daher im neuen Jahr unter Geltung des neuen Rechts eingereicht werden, ist dieses Verhalten schlicht rechtswidrig, weil es die Übergangsregelung völlig verkennt! In einem solchen Fall kann nur geraten werden, auf die Annahme des Bauantrags zu bestehen sowie die Entgegennahme und deren Zeitpunkt quittieren zu lassen. Dabei kommt es für die Rechtzeitigkeit des Eingangs in diesem Jahr nicht darauf an, ob die Unterlagen beim zuständigen Amt oder sogar beim zuständigen Sachbearbeiter eingereicht werden.

In allen baurechtlichen Angelegenheiten unterstützt Sie Rechtsanwalt Janosch Neumann gerne!